Управление МКД
В соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117 Гражданского кодекса РФ), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158 Гражданского кодекса РФ), имущество умершего считается выморочным.
Выморочное имущество в виде жилого помещения, земельного участка, а также расположенных на нем зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества (доли в праве собственности) переходит в порядке наследования по закону в собственность соответствующего муниципального образования.
В случае признания управляющей организации МКД банкротом собственникам помещений в таком доме необходимо принять решение о выборе способа управления МКД. Если решение не принято или не реализовано, проводится открытый конкурс по выбору управляющей организации. До этого прежняя управляющая организация исполняет обязанности по управлению МКД.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими такие услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в состав платы за содержание жилого помещения не включаются (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ; п. 32 Правил № 491).
Нет, не требуется. Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено создание совета многоквартирного дома в домах, в которых созданы ТСЖ и ЖСК.
Не может. Из системного толкования статьей 147, 149 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что кандидатура председателя правления товарищества собственников жилья должна отвечать следующим требованиям: наличие права собственности на помещение в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, членство в таком товариществе, членство в правлении товарищества.
В соответствии с пунктом 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416) в случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:
- На вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации;
- На информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации;
- На досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- На официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет» информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии с пунктом 32 Правил № 416 в случае если управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ, ТСН или ЖСК, они обязаны раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:
- На досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- На официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет» информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии с подпунктом «з» пункта 4 Правил № 416 на основании обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), управляющая организация предоставляет по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), информацию предусмотренную совместным приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр, в том числе годовой отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом (далее – отчет).
Отчет раскрывается ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом.
Необходимость регистрации заявки и предоставления информации по письменному запросу предусмотрена:
- пунктом 40 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в срок не более 5 рабочих дней,
- подпунктом «д» пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, в срок не более одного месяца,
- подпунктом «к» пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах
и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, в срок не более 3 рабочих дней,
- пунктом 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, в срок от одного дня до трех рабочих дней в зависимости от запрошенной информации,
- пунктом 36 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, в срок не более 10 рабочих дней,
- пунктом 37 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, в срок не более 30 календарных дней.
- п. 40 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», в соответствии с которым собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
- п.п. «з» п. 4 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», согласно которому управление многоквартирным домом должно обеспечиваться, в том числе, путем приема и рассмотрения заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
- п.п. «и» п. 31 Правил № 354, в соответствии с которым исполнитель обязан принимать в порядке и сроки, установленные Правилами № 354, сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки;
- п.п. «к» п. 31 Правил № 354, в соответствии с которым исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении, с указанием причин отказа;
- п. 21 постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», согласно которому предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в течение 10 рабочих дней со дня его поступления посредством направления почтового отправления в адрес потребителя, либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации, либо направления информации по адресу электронной почты потребителя в случае указания такого адреса в запросе.
Таким образом, законодатель разграничил обязанности управляющей организации и сроки предоставления информации в зависимости от требований потребителя, указанных в обращении.
Пунктом 9(3) Стандарта установлено, что информация, предусмотренная подп. «и» п. 3 Стандарта раскрывается ежегодно, в течение первого квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла управление многоквартирным домом
- обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (www.reformagkh.ru);
- обязательного опубликования на сайте управляющей организации;
- размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
- предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном либо электронном виде.
Оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей компанией работы по капитальному и текущему ремонту здания (в том числе и по основаниям отсутствия необходимости выполнения таких работ) при замене управляющей организации влекут получение прежней управляющей организацией неосновательного обогащения (статьи 1102, 1103Гражданского кодекса Российской Федерации), так как обязательства по проведению работ по содержанию и ремонту общего имущества дома с момента передачи функции управления другой управляющей компании переходят к ней.
Работы по содержанию и ремонту общего имущества дома - это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества дома являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по исполнению данных работ и должны быть потрачены именно на эти цели.
Поскольку денежные средства, перечисленные в качестве платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению и только по решению общего собрания собственников (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом (части 8 - 8.2 статьи 162Жилищного кодекса Российской Федерации) или изменения способа управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств.
Поэтому предыдущая управляющая организация в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации становится приобретателем неосновательного обогащения и обязана передать денежные средства гражданам или новой управляющей организации по их заявлениям. В случае отказа в перечислении денежных средств, гражданам или новой управляющей организации необходимо обращаться с иском в суд об обязании предыдущей управляющей организации передать неправомерно удерживаемые денежные средства. Решением общего собрания собственников можно наделить председателя совета дома полномочиями представлять интересы всех собственников дома по этому вопросу. В этом случае каждому собственнику придется оформить доверенность на председателя.
С учетом требований положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, суд оценит наличие или отсутствие доказательств, подтверждающих факты выполнения работ предыдущей управляющей компанией и принятия собственниками жилых помещений дома решения о расходовании данных денежных средств, и может прийти к выводу об удовлетворении (отказе в удовлетворении) исковых требований.
Кроме того пунктом 10 указанной статьи установлена обязанность представлять не позднее 3-х месяцев после регистрации копии изменений, внесенных в уставы, а также выписки из протоколов общих собраний членов ТСЖ с копиями текстов изменений в уставы. Документы должны быть заверены председателем ТСЖ и секретарем общего собрания.
За непредставление или несвоевременное представление данных документов должностные лица ТСЖ или само товарищество могут быть привлечены к административной ответственности по статье 19.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. Собственники вправе
в договоре управления сделать ссылку на приложение к договору управления, в котором могут быть указаны элементы общего имущества многоквартирного дома, установка которых осуществлена в том числе на основании общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности: коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, домофонные системы, шлагбаумы, системы видеонаблюдения, и др. Также в данном приложении возможно указать сведения не только о составе общего имущества многоквартирного дома, но и общие сведения о многоквартирном доме (кадастровые номера (многоквартирного дома и земельного участка), год постройки, количество этажей, площади (многоквартирного дома, лестничных клеток, жилых и нежилых помещений, помещений общего пользования), а также техническое состояние многоквартирного дома в отношении каждого конструктивного элемента с описанием элемента (материал, конструкция или система, отделка и прочее).
2) Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. Целесообразно
при утверждении данных условий договора управления определить периодичность работ и услуг, сроки их выполнения, сроки сдачи-приемки работ (услуг), порядок изменения перечня работ и услуг (включая информацию об инициаторе таких изменений, форме подготовки предложений о внесении изменений и порядке их рассмотрения
и утверждения, а также порядке оплаты работ и услуг (при необходимости). При этом необходимо учитывать следующее:
- перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом принимается с учетом положений Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416;
- перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указывается исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, либо исходя из расширенного перечня, который может включать перечень работ, услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, перечень непредвиденных работ текущего и капитального характера;
- перечень коммунальных услуг отражается с учетом степени благоустройства многоквартирного дома и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354.
3) Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.
Цена договора управления определяется ежегодно и устанавливается в размере стоимости работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества МКД, стоимости коммунальных услуг. С целью избежания спорных ситуаций, связанных изменением (отказом в изменении) цены договора необходимо в договоре управления указать:
- срок действия размера платы за содержание жилого помещения, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год);
- порядок действий сторон договора управления:
до наступления окончания срока действия ранее утвержденного размера платы за содержание жилого помещения с учетом мероприятий, направленных
на утверждение размера платы за содержания на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, включающей в себя в числе прочего плату за текущий ремонт (пункт 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ), а также мероприятий со стороны управляющей организации, предусмотренных пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, частью 13 статьи 155 ЖК РФ;
после наступления срока окончания действия ранее утвержденного размера платы за содержание, в том числе случаи, при которых управляющая организация вправе осуществлять начисления согласно размеру платы за содержание, утвержденному органом местного самоуправления, или осуществлять начисления с учетом индексации тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
- порядок внесения платы, который может быть определен путем изменения срока внесения платы, установленного частью 1 статьи 155 ЖК РФ (ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем), а также срока предоставления платежных документов, установленного пунктом 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ (не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем).
4) Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. В данном случае, в том числе возможно утверждение порядка осуществления контроля с указанием следующих условий:
- о порядке и случаях доступа представителей управляющей организации в жилое или нежилое помещение для осмотра общего имущества многоквартирного дома, а также доступа лиц, уполномоченных собственниками помещений в многоквартирном доме, к коллективным (общедомовых) приборов учета для снятия его показаний, проверки состояния таких приборов учета и распределителей;
- о порядке информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, включая состав, порядок, случаи и сроки предоставления запрашиваемой информации, ознакомления с запрашиваемой информацией, размещения информации в общедоступных местах (иных источниках размещения);
- о порядке рассмотрения управляющей организацией обращений и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, в том числе по получению от управляющей организации информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества многоквартирного дома, включая срок рассмотрения;
- о порядке предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления за предыдущий год, включая срок и способ представления отчета, и порядок рассмотрения возражений собственников и пользователями помещений в многоквартирном доме в отношении отчета в целом или его отдельных положений, при этом форма отчета может быть утверждена собственниками и являться приложением к договору управления;
- о порядке сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) по управлению многоквартирным домом (в том числе периодичность подписания актов выполненных работ (оказанных услуг), списка лиц, уполномоченных собственниками многоквартирного дома на взаимодействие с управляющей организацией и подписание актов выполненных работ (оказанных услуг);
- об участии уполномоченного лица и (или) собственников помещений в многоквартирном доме в осмотрах общего имущества многоквартирного дома, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту и включении необходимых работ в план текущего ремонта;
Дополнительно в соответствии с положениями части 12 статьи 162 ЖК РФ условиями договора управления может быть предусмотрен порядок использования денежных средств, полученных управляющей организацией в результате экономии.
Обязательное требование – совет МКД избирается из числа собственников помещений в данном МКД.
Председатель совета МКД выбирается из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД. Вопрос об избрании председателя совета МКД должен быть включен в повестку собрания собственников, на котором выбирается совет МКД.
Обращаем внимание – совет МКД не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам выбора совета и председателя МКД, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 4 статьи 161.1 ЖК РФ количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
При проведении общих собраний собственников МКД по выборам нового совета МКД собственниками, как показывает практика рассмотрений обращений государственной жилищной инспекцией Кировской области (далее – инспекция), допускаются нарушения требований действующего ЖК РФ в части несоблюдении сроков переизбрания совета и председателя МКД.
Согласно части 10 статьи 161.1 ЖК РФ совет МКД подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники МКД при проведении собраний по выбору совета и председателя МКД до истечения действия срока полномочий совета МКД не учитывают вышеуказанные требования, что вызывает негатив и непонимание, как со стороны действующего совета, так и вновь избранного и собственников МКД. В некоторых случаях управляющие компании отказываются принимать такие протоколы, следствием чего являются обращения в инспекцию с жалобами на неправомерные действия управляющих компаний.
Во избежание подобных ситуаций при досрочном переизбрании совета МКД в повестке собрания собственников МКД необходимо указывать о том, что досрочное переизбрание проводится в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей советом МКД (с указанием в чем заключается ненадлежащее исполнение обязанностей).
Полномочия совета и председателя многоквартирного дома установлены частью 5 и частью 8 статьи 161.1 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, также относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решения о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД относится к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД. Протокол общего собрания собственников МКД должен содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (кто производит сбор и перечисление денежных средств). Кворум для принятия решения такой же, как для выбора совета МКД.
Принятие данного решения является правом, а не обязанностью собственников МКД. Порядок выплаты вознаграждения разъяснен в Письме Минстроя России от 29.09.2015 N 32395-ОГ/04 «О разъяснении положений жилищного законодательства».
На практике чаще всего собственниками МКД принимаются решения о выплате вознаграждения председателю совета МКД. Полномочиями на сбор и перечисление наделяется управляющая компания, которая «выставляет» дополнительной строкой в платежном документе для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решения о выборе совета МКД, выплате вознаграждения, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).
